Vermietung Online

Thematik: Schwierigkeiten bei der Vermietung von Privatwohnungen im Netz

Gerade bei der privaten Vermietung treten häufig rechtliche Probleme auf, die den Mieter sehr belasten. Online-Plattformen und -Börsen vereinfachen die Gewinnung von Neukunden, eine der schwersten Aufgabenstellungen für junge Wirte. Schon nach wenigen Tagen können die ersten Besucher einziehen.

Im Folgenden finden Sie heraus, wie Sie dieses Problem umgehen und Ihre Privatvermietertätigkeit mit Rechtssicherheit einleiten. Alleine im vergangenen Jahr wohnten über 30 Mio. Menschen in Privatunterkünften in Deutschland. Deshalb ist die Privatvermietung bei dieser Gruppe sehr populär. Normalerweise bekommen Sie eine qualitativ hochstehende Wohnung von einem Privateigentümer zu einem wesentlich niedrigeren Mietpreis als in einem großen Haus.

Aber auch für den Hausherrn gibt es eine Vielzahl von Vorteilen. Allerdings ist vielen Providern aufgrund der einfachen Handhabung des Netzes nicht bewusst, dass in Deutschland prinzipiell keine Aktivität von alleine aufnehmbar ist. Vor allem die Vermietung von Wohnfläche unterliegt einer Vielzahl von gesetzlichen Bestimmungen und muss daher rechtssicher sein. Auch wenn Sie Ihre eigene Ferienwohnung oder auch nur ein Einzelzimmer im Netz ohne Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur Verfügung stellen, kann es zu ernsthaften Problemen kommen.

Viele Menschen wissen nicht, dass die unbefugte Vermietung von Privatunterkünften unter bestimmten Bedingungen verboten ist. Ausschlaggebend ist dabei vor allem, wie und in welchem Ausmaß eine Liegenschaft gemietet wird. Zudem hängen die Gefahren auch davon ab, ob die Vermietung als privat oder gewerblich anzusehen ist.

Privatzimmervermietung ist sowohl für Besitzer als auch für Pächter möglich. Die Immobilieneigentümer geniessen zwar eine Vielzahl von Freiräumen und können ihre Wohnung so weit wie möglich uneingeschränkt nützen. Der Mietzins ist eine Nutzungsüberlassung, die sich ausschliesslich auf die Privatnutzung erstreckt.

Daher dürfen Mietinteressenten ohne vorherige Zustimmung des Eigentümers keine gewerbliche Tätigkeit in der Liegenschaft aufnehmen oder das Mietobjekt anderweitig in wirtschaftlicher Hinsicht nützen. Sowohl in 540 BGB als auch in 543 BGB ist rechtlich geregelt, dass der Eigentümer das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Frist beenden kann, wenn der Nutzer das Mietobjekt unberechtigt einem Dritten gibt.

Prinzipiell kann ein Mieter davon ausgegangen werden, dass das Mietobjekt nur von den im Vertrag genannten Mietern selbstbewohnt ist. Sollte Ihr Hauswirt merken, dass Sie in unregelmässigen Zeitabständen auch nur ein Einzelzimmer mieten, kann er Sie auch ohne Vorankündigung abmelden. Im Sinne eines Interessenausgleichs gewährt Ihnen das Recht jedoch ein besonderes Kündigungsrecht, wenn der Eigentümer Ihnen die Einwilligung verweigert.

Auch wenn Sie als Wohnungseigentümer auftreten und damit an bestimmte Rechte und Verpflichtungen gegenüber Ihrem Pächter geknüpft sind, müssen Sie die Rechte und Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag mit Ihrem Pächter einhalten. Haben Sie als Generalmieter einen Teil Ihres Mietobjektes an einen Dritten weitervermietet, sind Sie gegenüber Ihrem Eigentümer für alle durch Ihren Submieter verursachten Schaden haftbar.

Juristisch ist dies darauf zurückzuführen, dass zwischen Ihrem Hauswirt und Ihrem Pächter kein vertragliches Verhältnis zustandekommt. Die Verpflichtung gilt auch dann, wenn der Leasinggeber der Weitervermietung ausdrücklich zugestimmt hat. Bei vertragswidrigem Verhalten des Vermieters kann Ihr Hausherr die Ferienwohnung auch für Sie stornieren. Problematisch ist auch, dass sich Ihr Hauswirt nicht unmittelbar an den Untervermieter wenden darf, sondern sich auch nach der Anzeige immer an Sie wenden muss.

Bei nicht rechtzeitiger Kündigung des Mieters oder wenn er sich illegal in der Ferienwohnung aufhält, sind Sie dem Vermieter gegenüber zunächst haftbar. Die meisten privaten Vermietungen generieren zwar Einnahmen aus Vermietung und Leasing, in einigen FÃ?llen werden aber auch kommerzielle Einnahmen erzielt. Diese sind immer dann vorhanden, wenn es sich bei der Vermietung um eine kommerzielle Aktivität mit klarer Gewinnabsicht handelt. 2.

In der Regel akzeptieren die zuständigen Stellen die Absicht, einen Gewinn zu erzielen, wenn Sie als Eigentümer entweder ungewöhnliche besondere Leistungen (Dienstleistungen) anbieten, um den Gast zum Übernachten zu bewegen, oder wenn Ihre Aktivität eine Unternehmerorganisation voraussetzt. Ein gewerblicher Betrieb besteht also, sobald Sie mehrere Eigentumswohnungen zum Zwecke der Vermietung erworben oder gemietet haben. Außerdem sollten Sie bei außergewöhnlichen Spezialleistungen auch eine kaufmännische Betätigung übernehmen.

Bei privaten Vermietungen gelten lediglich die Beistellung von Bettzeug, Gepäcktransport, Schlussreinigung und die Ausstellung von Infomaterial als Standard-Sonderleistungen. Im Falle einer gewerblichen Betätigung sind Sie rechtlich dazu angehalten, diese sofort nach der Zulassung beim Gewerbescheinamt zu melden. Die private Vermietung generiert in der Regel Einnahmen aus Vermietung und Leasing, die in Deutschland zu versteuern sind.

Private Mieterträge sind so genannte Überschusseinnahmen und keine Gewinneinnahmen. Auf Grund des derzeit geltenden Freibetrages werden nur solche Erträge besteuert, die im Bemessungszeitraum einen Betrag von 520 EUR überschreiten. Ein weiteres rechtliches Hindernis ist der reduzierte Mietpreis. Diese Bezeichnung bezieht sich auf einen Mietvertrag, bei dem eine Pacht von weniger als 66% der lokalen Standardvergleichsmiete abgeschlossen wurde.

Der Beginn einer wirtschaftlichen Aktivität beinhaltet aber auch steuerliche Gesichtspunkte. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die wirtschaftliche Betätigung nicht mehr Einnahmen aus Vermietung, sondern aus selbständiger Erwerbstätigkeit generiert. Das ist immer dann erforderlich, wenn Sie Wohn- und Schlafzimmer zur kurzzeitigen Verwendung ausleihen. Damit sind die Voraussetzungen für eine private Vermietung an Installateure und Feriengäste fast immer gegeben.

Besonders vorsichtig müssen die privaten Hausbesitzer in den Metropolen Berlin, Hamburg und München sein. Für Privatvermieter gibt es derzeit keine Ausnahmen. Allerdings mussten viele Zimmer- und Ferienwohnungsvermieter ihre Aktivitäten einbüßen. Diese Regelung betrifft daher fast ausschliesslich die privaten Wirte. Privatvermieter sind nur mit der ausdrücklichen Zustimmung der Stadt möglich.

Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Doktor Wohnraum an einen Kranken mietet. Eine Bewilligung kann ferner erfolgen, wenn die Wirtschaftlichkeit des Eigentümers durch das Verfügungsverbot beeinträchtigt wird. Verantwortliche weisen immer wieder darauf hin, dass eine Dauervermietung zur Zeit noch genügend Mittel für eine Nutzung als Ersatz bringt.

Auch die Vermietung eines Einzelzimmers an einen Feriengast oder Dienstreisenden ohne Zertifikat oder Bewilligung ist mit einer Geldbuße verbunden. Falls Sie einen freien Raum in Ihrem Privathaushalt kommerziell benutzen wollen, sollten Sie vorab eine Umnutzung bei der Baubehörde anmelden, um höhere Bußgelder zu verhindern.